房贷利率下调,对广大居民来说,真的“省钱”了吗?
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近日,一则房贷利率下调、居民购房省钱的消息,在网络广为传播。按照媒体公布的相关测算数据,自2019年8月LPR改革后,5年期以上LPR已下降7次,由4.85%降至4.20%。以商贷100万元、贷款30年、等额本息还款方式为例,月供则由5276.92元降至4890.17元,少了386.75元,总还款额减少13.92万元。
这则由业内人士共同测算出来的数据,够诱人吧,也够“关心”广大购房居民吧。百万贷款,就因为房贷利率下调,一下子少了近14万元的利息,该是多大的优惠、多大的福利、多大的让利啊。对银行来说,能够“让”出这么多的利益给购房居民,应当是极具社会责任感和使命感的,广大居民应当充满感激、万分感恩。
如果单从购房者来看,购房居民确实需要感谢银行,感谢信贷政策,毕竟,贷款利息的减少,就是对自己的帮助,对自己的体恤,对自己的利益让渡。但是,一项政策的出台,显然不能只看某个方面、某个局部、看单个关系,而要看整体、看全局、看关联作用。否则,会被政策的假象所迷惑,会盲目感激与感恩。
如果站在银行的角度分析问题,我们认为,所谓的房贷利率下调,单从贷款来说,确实是减负了,让利了。但是,从存款与贷款的关系来看,银行不仅没有给广大居民减负,没有给广大居民让利,而是用不算复杂的算账关系中,从广大居民身上获取了更多利益,甚至是不知不觉地把广大居民的利益放进了自己的口袋。
在这里,我们不妨也来算一笔账。2019年,银行推出的5年期大额存单,多数银行给出的利率是4.18%,微众银行是5%以上,蓝海银行和亿联银行更是给出了5.45%的高利率。实际操作过程中,都还有上浮。但是,到了2023年,大额存款利率还有多少呢?只有3%多一点了,下调了1个百分点左右,与4年前最高的利率相比,则下调了近2个百分点。同样的100万元,按照大额存单5年期来算,一年减少的利息就是万元左右,30年减少多少呢?这个账不难算吧。与节省的14万房贷利息相比,哪个更多呢?
也就是说,银行用“让利”的不到14万元,换回了30多万元,这个账,算得够精明,也算得广大居民汗毛直竖。明明自己多掏钱了,还要对银行感激涕零。所不同的是,购房者享受到了一些利益,其他居民为购房者享受的利益买单,并在买单中为银行做出更大的贡献。这样的操作方式,显然是不可接受的。
更重要的是,通过降低房贷利率,吸引购房者买房,还在为开发商保房价提供服务。如果购房者受房贷利率下调的影响,购买了房子,让房地产市场复苏,开发商资金链紧绷问题解决了,也就不需要再降价售房了,导致购房居民原本可以从降价中获得一部分利益的权利也被剥夺了。在这样的情况下,房贷利率下调,对广大居民来说,真正是多重利益受损。
这也意味着,如果看在房贷利率下调份上购房的居民,实际是出现了两大利益的受损。一是存款利益受损,一是房价下调利益受损。最终损失的利益,也远大于房贷利率下调取得的利益。为什么房贷利率如此下调,广大居民仍然购房热情不高,就是这本账在起作用。如果开发商能够降价售房,哪怕银行不下调房贷利率,广大居民也会购房。譬如某地房价1万元,买一套120平方米的商品房,总价120万元。如果开发商降价5%,就是6万元。如果降价10%,就是12万元。更何况,房价1万元的城市已经不是太多,3线以上的城市,哪个不要1万元以上。放在一线城市,平均房价5、6万,同样一套房,需要6、7百万,降价10%就是6、70万,比起房贷利率带来的利益,可是大多了。
所以,房贷利率下调,确实降低了购房者的购房负担。但是,不要忘了,房贷利率再低的房贷,也是房贷,也是需要偿还的,还要支付利息。同时,存款利率下调、房价不降产生的利益损害,则更多。如此,广大居民会不会因为房贷利率下调而继续像前些年那样做“房奴”,恐怕很难说了。尤其以“自我”为中心的年轻一代,更不会用牺牲自己的幸福换一套并不一定能够带来快乐的房子。因此,房地产市场的低迷,已经不是靠政策能够恢复的,而必须依靠购房者的内心温暖,而这份内心温暖,就是开发商降价。那才是实实在在的让利,也是实实在在的快乐。否则,就只能继续利益博弈。